Pflichtangaben im Exposé: Was seit dem GModG rein muss und was Fehler kosten

Kurz zusammengefasst: Liegt ein Energieausweis vor, müssen fünf Angaben daraus in jede kommerzielle Immobilienanzeige. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Energieausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben die fünf Angaben gleich. Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also meist du als Makler.

Ein typischer Fall: Die Anzeige geht online, während der Energieausweis noch beim Eigentümer liegt. Genau dafür haftest du. Hier findest du, was rein muss, wann die Pflicht entfällt, was sich 2027 ändert und was ein Fehler kostet.

Welche fünf Angaben verlangt das GModG?

Art des Ausweises, Energiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Die Pflicht greift, sobald du vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eine Anzeige in kommerziellen Medien schaltest und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt.

Bei Nichtwohngebäuden weist du den Energiewert getrennt für Wärme und Strom aus. Baujahr und Effizienzklasse entfallen dort. Quellen: § 112 Abs. 3 und 4 GModG im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 und das GModG-Infoportal des Bundes.

Was ändert sich ab 2027?

Für neue Energieausweise zwei Angaben. Wird ein Ausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt, verlangt § 87 GModG in der Anzeige den Jahres-Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts und zusätzlich das Ausstellungsdatum. Für ältere Ausweise gelten die bisherigen fünf Angaben weiter (§ 112 Abs. 3 GModG).

Für deinen Alltag heißt das: Ab Januar brauchst du pro Immobilie die Info, von wann der Ausweis ist. Frag sie bei der Auftragsannahme gleich mit ab.

Wer haftet für fehlende Angaben?

Wer die Anzeige verantwortet. Das Gesetz nennt Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler ausdrücklich. Stellst du die Anzeige ein, hängt die Pflicht an dir.

Wer den Energieausweis schon beim Auftrag abfragt, muss später nicht zwischen schnellem Livegang und Rechtssicherheit wählen.

Wann entfällt die Angabepflicht?

Wenn kein Energieausweis nötig ist oder noch keiner vorliegt, etwa bei Neubauten im Bau. Die wichtigsten Ausnahmen von der Ausweispflicht:

• Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GModG)
• Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG). Das betrifft viele Ferienimmobilien, mehr dazu in Ferienimmobilien vermarkten.
• Weitere Sonderfälle nach § 2 Abs. 2, etwa Gottesdienstgebäude, Tierhaltungsbetriebe, Zelte oder provisorische Gebäude bis zwei Jahre Nutzungsdauer.

Ein Tipp aus der anwaltlichen Praxis: Schreib den Ausnahmegrund in die Anzeige, zum Beispiel „Ferienhaus, weniger als vier Monate im Jahr genutzt, kein Energieausweis erforderlich". Dann sieht jeder, warum die Angaben fehlen.

Was kostet ein Verstoß?

Bis zu 10.000 Euro Bußgeld, dazu oft eine Abmahnung. Fehlende Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG. Erstbußgelder liegen laut reduco.ai meist zwischen 200 und 3.000 Euro.

Teurer wird oft der Weg über das Wettbewerbsrecht. Immowelt nennt diese Größenordnungen:

Diese Fehler passieren schnell in der Routine: Abkürzungen ohne Erklärung („V" statt Verbrauchsausweis), Werte aus einer alten Anzeige kopiert statt aus dem Ausweis, und kein Ausweis beim Besichtigungstermin.

Und was gilt beim Maklervertrag?

Textform, sonst ist die Provision weg. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe gilt die Regel nicht. Quelle: Rechtsanwalt Krau zu § 656a BGB.

Checkliste für deine nächste Anzeige

1. Liegt ein Energieausweis vor? Nein: Ausnahme prüfen und in der Anzeige nennen.
2. Art des Ausweises ausschreiben.
3. Energiewert aus dem Ausweis übernehmen, bei Nichtwohngebäuden getrennt nach Wärme und Strom.
4. Energieträger der Heizung nennen.
5. Bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse ergänzen.
6. Ausweis ab 2027 ausgestellt: Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf angeben.
7. Werte gegen den Ausweis lesen, nie aus einer älteren Anzeige kopieren.
8. Ausweis zur Besichtigung mitnehmen.
9. Maklervertrag bei Wohnung oder Einfamilienhaus in Textform schließen, bevor du loslegst.

Wie hilft AreaButler dabei?

AreaButler erstellt Lage-, Immobilien- und Ausstattungstexte aus den Daten deines CRM und schreibt sie per Field Matching zurück in onOffice oder Propstack. Die Texte entstehen aus den Daten der Immobilie, nicht aus kopierten Absätzen. Die Energieangaben selbst übernimmst du aus dem Ausweis und prüfst sie vor dem Veröffentlichen. Wie du dein Team auf einen einheitlichen Standard bringst: AreaButler einrichten. Eine vollständige Exposé-Struktur findest du in unserer Exposé-Checkliste.

Häufige Fragen

Muss ich die Angaben machen, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?

Nein. Die Angabepflicht greift erst, wenn beim Schalten der Anzeige ein Ausweis vorliegt. Die Pflicht, überhaupt einen Ausweis zu haben, bleibt davon unberührt.

Gilt noch das GEG oder schon das GModG?

Das GEG heißt seit dem 29. Juli 2026 GModG. Für Energieausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, sind die Pflichtangaben in Anzeigen gleich geblieben.

Brauche ich für ein Ferienhaus einen Energieausweis?

Nicht, wenn es weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird. Dann entfällt auch die Angabepflicht.

Fazit

Mit den Angaben aus dem Energieausweis, einer Abfrage bei der Auftragsannahme und einem Maklervertrag in Textform vermeidest du die Fehler, die zu Bußgeld oder Abmahnung führen können. Bei Ausweisen ab Januar 2027 nennst du den Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts und zusätzlich das Ausstellungsdatum. Wenn du deine Exposé-Texte mit AreaButler direkt aus dem CRM erstellen willst, richten wir es in 30 Minuten mit dir ein: Einrichten lassen.

Stand: 28.10.2026, geprüft gegen das Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Alexander Timper ist Gründer und Geschäftsführer von AreaButler. Er schreibt und spricht über KI im Maklerbüro, zuletzt in der AIZ und als Moderator beim Norddeutschen Immobilientag 2026.