Gewerbe-Exposé: Welche Standortdaten Laden, Büro und Halle wirklich brauchen

Kurz zusammengefasst: Ein Gewerbemieter fragt zuerst, ob der Standort für sein Geschäft funktioniert. Beim Laden ist das die Frequenz, beim Büro der Arbeitsweg, bei der Halle die Autobahn. Ein gutes Gewerbe-Exposé beantwortet diese eine Frage, bevor es über Quadratmeter spricht.

Was fragt ein Gewerbemieter zuerst?

Ob sich sein Geschäft an diesem Standort trägt. Ein Wohnungssuchender stellt sich vor, wie er dort lebt. Ein Unternehmer rechnet, ob Kunden, Mitarbeitende oder Lkw hinkommen.

Deshalb funktioniert die Wohnimmobilien-Vorlage bei Gewerbe so schlecht. Sie beschreibt Ruhe, Licht und Nachbarschaft. Für eine Filiale zählt, wie viele Menschen morgens vorbeigehen.

Je nach Nutzung steht eine andere Frage vorne:

Warum zählt die Standortfrage gerade jetzt mehr?

Weil Büromieter wieder die Wahl haben. In den sieben großen Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2026 rund 1,35 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das sind etwa fünf Prozent weniger als im Vorjahr (JLL).

Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Leerstandsquote laut JLL auf 8,5 Prozent, nach 7,7 Prozent ein Jahr zuvor. In Düsseldorf liegt sie bei 11,8 Prozent. Wer vergleicht, schaut genauer hin. Ein Exposé, das die Standortfrage offenlässt, fällt dann als Erstes raus.

Welche Standortdaten gehören in ein Gewerbe-Exposé?

Die, mit denen der Mieter seine Rechnung aufmachen kann. Allgemeine Lageadjektive helfen ihm nicht.

Einzelhandel und Gastronomie: Passantenzahlen gibt es für viele Innenstädte aus automatischen Zählungen, etwa bei hystreet. Nenn den Wert mit Quelle und Zeitraum. Dazu die Frequenzbringer im Umkreis, zum Beispiel Supermarkt, Bahnhof oder Hochschule.

Büro: Hier zählt der Arbeitsweg. Nenn Linie, Haltestelle und Fußweg in Minuten, so wie bei einer guten Wohnlage. Dazu Parkplätze pro Arbeitsplatz und das Angebot für die Mittagspause.

Logistik: Fahrzeit zur nächsten Autobahnauffahrt in Minuten, nicht in Kilometern. Dazu die Zufahrt für Sattelzüge und mögliche Einschränkungen, etwa Nachtfahrverbote.

Bei allen Nutzungen gilt: Jede Zahl braucht eine Quelle. Gewerbemieter können jede Zahl nachprüfen.

In welcher Reihenfolge baust du das Exposé auf?

Erst die Nutzung, dann die Standortantwort, dann die Fläche. So erkennt der Mieter in wenigen Sekunden, ob die Fläche für ihn überhaupt infrage kommt.

1. Nutzung benennen: „Ladenfläche für Einzelhandel oder Gastronomie“ statt „Gewerbeeinheit“.
2. Standortfrage beantworten: die eine Zahl, die für diese Nutzung zählt, direkt im ersten Absatz.
3. Umfeld zeigen: eine Karte mit genau den Punkten, die für die Nutzung wichtig sind.
4. Fläche und Technik: Grundriss, Deckenhöhe, Stromanschluss, Ausbauzustand.
5. Konditionen: Miete, Nebenkosten, Laufzeit.

Wie sich das Umfeld je nach Assetklasse unterschiedlich zeigen lässt, beschreibt Lagekarte im Exposé.

Welche Fehler aus der Wohnvorlage solltest du vermeiden?

Vier Fehler passieren leicht, wenn du die Wohnvorlage übernimmst:

• „Ruhige Lage“ bei einer Ladenfläche. Für den Einzelhandel ist das ein Warnsignal.
• Kilometer statt Minuten. „Drei Kilometer zur A7“ sagt wenig, wenn dazwischen eine Ortsdurchfahrt mit Ampeln liegt.
• Schulen und Spielplätze auf der Karte einer Lagerhalle. Sie lenken ab und wirken, als sei die Karte nicht angepasst worden.
• Die Nutzung fehlt ganz. „Gewerbeeinheit, 180 Quadratmeter“ zwingt den Mieter, selbst zu überlegen, wofür die Fläche taugt.

Jeder dieser Fehler lässt sich schnell beheben.

Wie unterstützt AreaButler Gewerbe-Exposés?

Mit Texten und Karten, die du je Nutzungsart einstellst. Laut Produkt-Updates und Hilfe-Center gibt es dafür diese Funktionen:

• Skillsets (seit 3.11, früher Preset-Gruppen): Für jede Immobilienart legst du ein eigenes Skillset an, also auch eines für Gewerbe. Darin stehen die KI-Anweisungen je Textart.
• Ebenen im Lageplan (seit 3.14): Du blendest POIs, Isochronen und Adress-Marker gezielt ein und aus, damit auf der Karte einer Halle keine Spielplätze stehen.
• Echte Fahrzeiten (seit 3.16): Lagetexte enthalten live berechnete Fahrzeiten und Distanzen, zum Beispiel zur Autobahnauffahrt, zum Bahnhof oder zum Flughafen.
• POI-Details (seit 3.19): präzisere ÖPNV-Icons, wichtig für Büro- und Praxisflächen.

Mehr dazu auf der Seite AreaButler für Gewerbe.

Wie Skillsets nach Assetklasse funktionieren, steht in KI-Individualisierung nach Assetklassen.

Häufige Fragen

Lohnt sich Gewerbe für ein Büro, das bisher nur Wohnungen vermittelt?

Wenn du die andere Logik ernst nimmst, ja. Wer die Zahlen liefert, die ein Gewerbemieter für seine Rechnung braucht, hebt sich von Exposés ab, die nur umformulierte Wohnvorlagen sind.

Woher bekomme ich Frequenzdaten?

Für viele Innenstädte aus automatischen Passantenzählungen, zum Beispiel über hystreet. Auch Kommunen und Wirtschaftsförderungen veröffentlichen oft Zählungen. Nenn immer Quelle und Zeitraum.

Fazit

Ein Gewerbe-Exposé ist gut, wenn der Mieter nach dem ersten Absatz weiß, ob sich sein Geschäft an diesem Standort trägt. Wenn du AreaButler für deine Gewerbeflächen einrichten willst, machen wir das in 30 Minuten zusammen: Einrichten lassen.

Alexander Timper ist Gründer und Geschäftsführer von AreaButler. Er schreibt und spricht über KI im Maklerbüro, zuletzt in der AIZ und als Moderator beim Norddeutschen Immobilientag 2026.

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